店鋪轉(zhuǎn)讓要注意的7個(gè)問題58優(yōu)鋪

 

一般商鋪轉(zhuǎn)讓主要是會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是商業(yè)活動(dòng)中有關(guān)店面轉(zhuǎn)手時(shí)上家附加給下家的一個(gè)由上家額外收取的費(fèi)用。

 

看起來其起意是下家一次性，彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受的損失的補(bǔ)償，而其實(shí)際情況是有些地方有些地段有些店面無理要錢或漫天要價(jià)，有“上家非法做二房東”之嫌。

 

目前法律法規(guī)方面尚沒有可以依附的的明確規(guī)定能夠干預(yù)此事，一般理解這是商業(yè)活動(dòng)中“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的事情。只有通過轉(zhuǎn)方和承繼方自己討價(jià)還價(jià)來定：需不需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)、付多少轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

 

正確的做法是，把店面業(yè)主請(qǐng)來三方一起協(xié)商、談判。這里面就講究一些談判上的技巧。你可以請(qǐng)比較有經(jīng)驗(yàn)的親友參與這個(gè)過程。

 

在事情議定后你一定別忘記與對(duì)方簽定書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議醉好都有第三方簽字以示見證，一式多份。

 

{dy}，房東方面，在確定要在他的“地盤”開店后，你首先要要注意查詢、督辦他該出面辦理的店面租賃許可（看有沒有）及轉(zhuǎn)讓手續(xù)（原則上講，按照“個(gè)體工商管理?xiàng)l例”應(yīng)當(dāng)是要辦的）

 

第二，在簽訂店面租賃合同之前，你應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看看你的上家與房東所簽的合同內(nèi)容，明確哪些條款可以繼承、哪些可以借鑒，哪些必須重來。方便的話，你還可到所在一條街或附近商鋪經(jīng)營主那里了解這個(gè)地帶租賃費(fèi)及上面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的一些大致情況。

 

然后才是與房東簽訂新的店面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)是越全面越細(xì)致越好。如果你對(duì)你的經(jīng)營項(xiàng)目有很大信心，擔(dān)心房東在到期續(xù)簽時(shí)提高租賃費(fèi)，你可以將租賃時(shí)間適當(dāng)延長(zhǎng)一些；如擔(dān)心房東屆時(shí)不與你續(xù)租，你可以在條款上寫明合同期滿時(shí)你有優(yōu)先租賃權(quán)，如你有續(xù)租意愿且具備續(xù)租能力，而對(duì)方不予續(xù)租，對(duì)方應(yīng)賠償你可能蒙受的全部經(jīng)濟(jì)損失。

 

簽署合同時(shí)雙方應(yīng)當(dāng)拿出各自身份證或戶口簿，簽上各自的真實(shí)姓名，并寫上身份證號(hào)碼。雙方相互“驗(yàn)明正身”。為謹(jǐn)慎和鄭重起見，你可以對(duì)合同申請(qǐng)公證。合同一式三份，你、房東和公證處各持一份。

 

至于定金，亦無須擔(dān)心，讓對(duì)方拿出房產(chǎn)證、身份證，給你打個(gè)收據(jù)，就不怕抵賴了。如果定金是交轉(zhuǎn)租人的，那除了要轉(zhuǎn)租人按規(guī)矩開收據(jù)外，還一定要求收據(jù)上必須有房東的簽字證明（交定金時(shí)要求房東在場(chǎng)）。

 

必須記?。涸谡麄€(gè)轉(zhuǎn)接過程中，房東是不可或缺的。

 

“非人為因素”涵蓋兩個(gè)方面，一方面是因“非我”因素對(duì)房東財(cái)產(chǎn)造成危害或損失的情況。比方說臺(tái)風(fēng)、雷電、水災(zāi)、火災(zāi)（城門失火，殃及魚池）等等與我們（租賃人）無關(guān)（即“非我”）因素。這一點(diǎn)，謹(jǐn)記一定要在合同里有所返映，以維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。實(shí)質(zhì)上，簽訂這一條款，對(duì)合同雙方都有利無弊。對(duì)房東來講也有不可或無的意義；

 

“非人為因素”應(yīng)考慮的另一個(gè)方面，就是有些回答已提到的由于與政府、街道、社團(tuán)或者說政策法規(guī)甚至臨時(shí)措施等等有關(guān)的諸種原因，可能（主要）對(duì)租賃者帶來直接經(jīng)濟(jì)損失的情況。比方，店鋪被責(zé)令拆遷而不得不關(guān)閉。這對(duì)房東來講，也是“非我”因素所為。

 

這就要求你對(duì)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)規(guī)劃及店鋪所在地段的經(jīng)營狀況和前景做一個(gè)比較全面的調(diào)查了解。然后在此基礎(chǔ)上做出正確的選擇和判斷。

 

另外，在交店租的時(shí)間規(guī)定上，應(yīng)添加一些彈性的附加條款，以避某些不可預(yù)知的情形出現(xiàn)時(shí)的張慌失措。有些房東還是比較好說話的，也要防備一些不良業(yè)主的惡意作為。

 

合同的關(guān)鍵，就是要明確合同雙方的權(quán)利和責(zé)任。

 

相信很多問題你們也早已想到了，這里僅作些許可能多余的補(bǔ)充。

 

接手轉(zhuǎn)讓店鋪需要注意的問題：

 

　　1、合同一定要找房東一起簽；

 

　　2、租期能長(zhǎng)盡量長(zhǎng)；

 

　　3、一定要在合同內(nèi)寫明自己擁有轉(zhuǎn)讓權(quán)；

 

　　4、 合同到期后續(xù)租問題，拿到優(yōu)先續(xù)租權(quán)很重要，實(shí)在不行，也應(yīng)該要求房東補(bǔ)償；

 

　　5、一定要找準(zhǔn)房東，房產(chǎn)證是關(guān)鍵．轉(zhuǎn)讓人的身份也要核實(shí)清楚，核實(shí)他是否現(xiàn)租客（身份證，營業(yè)執(zhí)照，承租合同）；

 

　　6、轉(zhuǎn)讓前的費(fèi)用要查清，水電，物業(yè)，是否有欠款；

 

　　7、 很重要的一點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)高的驚人的，大幾萬甚至十幾萬的，要嚴(yán)重小心，預(yù)算一先自己開了店之后是否會(huì)賺的回來那些轉(zhuǎn)讓費(fèi)，計(jì)算方式很簡(jiǎn)單，把轉(zhuǎn)讓費(fèi)攤消到每個(gè)月的成本中，其實(shí)照我說，除非做那些暴利行業(yè)，不然轉(zhuǎn)讓費(fèi)超高的那些店，根本就不用去考慮了，合同到期后如果房東不讓續(xù)簽，那些轉(zhuǎn)讓費(fèi)會(huì)把你壓死，并且會(huì)死的很難看；

 

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